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中國(guo)社(she)會(hui)科學院城市與競爭力研究(jiu)中xing)鬧zhu)任倪鵬飛近日在中xing)律she)國(guo)是論(lun)壇上表示,2020年(nian),樓市將繼續處在降溫通道,在沒有重大政策轉向(xiang)和意外事lu)寤ji)下,不會(hui)出(chu)現劇烈波動。

發言摘(zhai)要如(ru)下︰

2019年(nian)的回顧

2019年(nian),樓市初步進(jin)入(ru)穩(wen)定健康發展狀態(tai),基(ji)本實現三穩(wen)調(diao)控目標,是近年(nian)來最好的狀態(tai)。具體看(kan)︰

第一,時ben)瀋希 wen)中有變,四季逆轉。

全國(guo)房價增幅經(jing)歷降、升、降再企(qi)穩(wen)的過程,同(tong)比增幅由2019年(nian)6.6%。銷售額變動總(zong)體平穩(wen),月度商(shang)品房銷售額增長率有升有降,2019年(nian)同(tong)比增長-0.1%。新開工面積、施(shi)工面積與竣工面積之間的增幅差距(ju)由大變小。反映出(chu)總(zong)體的nan)址抗gong)應在增長,潛(qian)在供(gong)給又在持續增加。待(dai)售商(shang)品房面積持續下降,但下降由加速(su)轉向(xiang)減速(su)。2019年(nian)2月至10月,現房kan)嫦扔7.94(月)持續下降到15.92(月),已處于6~18個月的合理區間。期(qi)房kan)嫦扔016年(nian)的3.1(年(nian))下降至2017年(nian)的2.8(年(nian))和2018的 2.7(年(nian)),但到2019年(nian)逆勢上升至3.0年(nian),期(qi)房去(qu)化壓力較之前有所增加。全國(guo)房地產(chan)開發投資額增幅變動平穩(wen),2019年(nian)同(tong)比增長9.9%。

第二,空間上,降溫lv)饗裕 fen)化再現。

全國(guo)房價總(zong)體下降城市數量和下降速(su)度超過去(qu)年(nian)同(tong)期(qi)。一、二線城市增速(su)同(tong)頻回升,三、四nan)叱鞘性鏊su)共同(tong)下降。東部(bu)地區房價增速(su)變動相對平穩(wen),中xing)xi)部(bu)和東北(bei)地區增速(su)明(ming)顯下降。城市群中xing)某鞘蟹考弁tong)比增速(su)回升,非中xing)某鞘諧鞘蟹考墼鏊su)有所下降。

分(fen)析原因(yin)︰總(zong)體上,面對復(fu)雜嚴峻的國(guo)內經(jing)濟(ji)形(xing)勢,中央(yang)調(diao)控持續給力不動搖,基(ji)礎制度改(gai)革(ge)邁(mai)出(chu)重要步伐,效果顯著,值(zhi)得點贊。具體看(kan),持續調(diao)控的力度和節奏(zou)直接和間接影響(xiang)金融(rong)機構等市場的行(xing)xing) 馱?qi),導致總(zong)體穩(wen)定的前提下,樓市冬冷(ling)、春熱、夏暖、秋(qiu)涼,樓市年(nian)穩(wen)季變。

2020年(nian)展望

2020年(nian)樓市將繼續保持“年(nian)穩(wen)季變”的特點,空間持續分(fen)化,風(feng)險(xian)如(ru)影隨行(xing)。

第一,總(zong)體上,市場繼續處在降溫通道。在沒有重大政策轉向(xiang)和意外事lu)寤ji)的情況(kuang)下,不會(hui)出(chu)現劇烈的波動。

具體看(kan),商(shang)品房價格同(tong)比增幅保持在5-8%區間,商(shang)品房銷售面積同(tong)比增幅將保持在-1到2%,房地產(chan)開發投資同(tong)比增速(su)將持續在7-10%區間內。

主(zhu)要因(yin)為︰城鎮化率加速(su)期(qi)決定市場預期(qi)相對樂觀。住房剛性、改(gai)善性和重置(zhi)需求(qiu)依然較大。炒(chao)房的利益機制沒有完全消除。宏觀經(jing)濟(ji)和外部(bu)環境對房地產(chan)不利影響(xiang)有限(xian)。樓市調(diao)控不太可能放松。

第二,時ben)瀋希 滴輪謝褂釁鴟fu)和波動。

2020年(nian)春夏秋(qiu)冬的樓市仍將面臨,升降交替,窄幅波動。因(yin)為市場環境及(ji)預期(qi)在不斷變化中,調(diao)控政策或(huo)根據樓市當期(qi)和未(wei)來可能的變化會(hui)適時微調(diao)。

第三,空間上,城市分(fen)化可能持續凸顯。

2020年(nian),一、二線城市、東部(bu)城市、都市圈(quan)城市群、特殊資源城市與四、五(wu)線及(ji)以下城市、西(xi)部(bu)東北(bei)城市、城市群以外、資源枯竭(jie)城市的經(jing)濟(ji)和人口的分(fen)化將持續。

主(zhu)要因(yin)為︰經(jing)濟(ji)基(ji)本面變化決定樓市在空間上持續分(fen)化。2020年(nian)國(guo)家一些區域政策調(diao)整以及(ji)新的區域規劃陸續出(chu)台將加劇分(fen)化。過去(qu)2017-2018年(nian)邊緣deng)蚵?械哪嫦  泳綬fen)化。

第四,風(feng)險(xian)上,總(zong)體下降中局部(bu)可能上升。

當前的均衡是鐵令下的弱均衡,調(diao)控操作若有不當,樓市運行(xing)有滑出(chu)合理區間的風(feng)險(xian)。市場主(zhu)體尤(you)其(qi)開發企(qi)業面臨資金鏈(lian)斷裂和破產(chan)倒閉(bi)風(feng)險(xian)。總(zong)體存銷比再度回升預示個別區域過剩嚴重。

2020年(nian)對策建議

應堅(jian)持zhi) 夭歡 。 晟頻diao)控的機制,加快相關(guan)基(ji)礎制度改(gai)革(ge)。

第一,重構房地產(chan)與宏觀經(jing)濟(ji)關(guan)系。妥善應對宏觀經(jing)濟(ji)和外部(bu)環境的挑戰。讓住房回歸(gui)到民生的初心、居住的功能。在抑制炒(chao)的同(tong)時,支持剛性需求(qiu)、改(gai)善性需求(qiu)和重置(zhi)需求(qiu)。讓meng)仍齔?胛wen)樓市並(bing)進(jin),促進(jin)房地產(chan)的轉型升級帶動整體結構的調(diao)整。加快城市更(geng)新和tu)煞扛gai)造,讓房地產(chan)在調(diao)控中邁(mai)向(xiang)高(gao)質量發展。

第二,堅(jian)持房地產(chan)調(diao)控不動搖。提升調(diao)控的政治(zhi)佔位,保持戰略定力。強(qiang)化三穩(wen)目標,落實主(zhu)體責任。實施(shi)區間調(diao)控,把(ba)握節奏(zou)與力度,用好極限(xian)施(shi)壓。做(zuo)好防控樓市雙向(xiang)劇烈波動預案。

第三,完善“一城一策”調(diao)控機制。完善“一城一策”全國(guo)住房、土地和金融(rong)的市場監(jian)管(guan)體系。健全“一城一策”的住房、土地、金融(rong)的聯動機制。探索土地、財稅和金融(rong)等統(tong)一性政策“一城一策”執(zhi)行(xing)。探索“一城一策”的主(zhu)要政策匹(pi)配機制。

第四,加快基(ji)礎性配套制度改(gai)革(ge)。繼續深化集體建設用地和宅基(ji)地市場化改(gai)革(ge)。建立土地用途(tu)變性的利益共享機制。加快建立“住房土地指標隨人口流動掛鉤”的制度。繼續建立土地供(gong)應與商(shang)品房去(qu)化周期(qi)聯動機制。完善“限(xian)房價競地價”、“限(xian)地價競配建”等拍賣制度;完善金融(rong)機構的公(gong)司(si)治(zhi)理體系,形(xing)成金融(rong)機構趨“住”bei)塴俺chao)”的內在機制。完善多層次商(shang)品房和保障房金融(rong)體系,形(xing)成“短借(jie)長還”的融(rong)資機制。建立住房金融(rong)審慎監(jian)管(guan)制度;建立全國(guo)統(tong)一的稅收(shou)制度,改(gai)革(ge)稅收(shou)征管(guan)制度。開征房地產(chan)稅,重塑房地產(chan)稅收(shou)體系。

第五(wu),加快住房供(gong)給側結構性改(gai)革(ge)。以產(chan)權化為主(zhu)線,構建中國(guo)住房的供(gong)應體系。以城鎮化為基(ji)礎,構建中國(guo)住房的空間體系。以智能化為目標,構建中國(guo)住房高(gao)質量的產(chan)品及(ji)產(chan)業體系。從而繪制樓市xing)祿ji)因(yin)圖譜(pu)。

作者︰倪鵬飛

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